考试真题！2025房产估价师考试试题《经营与管理》试题及答案分析
1、单项选择题
1.每宗房产的市场价值不同，是由于房产具备。
A.作用与功效广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
B
本题考查的是房产投资概述。房产的异质性，也致使每宗房产在市场上的地位和价值不可能一致。
2.与购买股票相比，部分投资者更想投资房产的重要原因是。
A.房产投资更易变现
B.房产投资所需资金少
C.房产投资收益更高
D.房产能保值增值
D
本题考查的是房产投资概述。房产投资具备保值增值的特质。
3.能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房产投资者一般会选择。
A.进入稳按期的优质收益型房产投资
B.尚未进入稳按期的收益型房产投资
C.机会型房产投资
D.刚竣工的收益型房产投资
C
本题考查的是风险对房产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房产投资者，则选择机会型房产投资。
4.若房产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房产市场相对于整个房产市场的风险系数为1.4，则商业房产市场的预期收益率为。
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
B
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×=5%+1.4×=19%
5.下列市场监测与预警指标中，反映房产开发投资与宏观经济协调进步总体情况的是。
A.开发强度系数
B.土地实际转化的比例
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
A
本题考查的是房产市场指标。开发强度系数，是指房产开发投资与GDP或固定资产投资的比率，反映房产开发投资与宏观经济协调进步的总体情况。
6.房产自然周期中的平衡点，一般是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期。
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均买卖量
D.平均租价格格
A
本题考查的是房产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率，就是房产市场自然周期中的平衡点。
7.房产市场上新建产品房过度开发的因素不包含。
A.房产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房产开发资金的易得性
B
本题考查的是房产泡沫与过度开发。过度开发的因素主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为与开发资金的易得性。
16.张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为。
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
A
本题考查的是名义利率与实质利率。有题意列公式F=P10m=2P，则20=2，得r=7.05%。
17.某笔投资分3年收购，投资者期望收益率为8%，预计将来3年年初收购额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额收购，则每年年末收购金额为万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43
C
本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/=119.31。
18.某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是元。
A.23096.67
B.24308.23
C.24754.28
D.25523.64
B
本题考查的是复利计算。由于年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[/]n}×/，求出A1就是所求的结果。
19.李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年收益为6%，按月等额还本付息。假如李某于11年年初中一年级次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为元。
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
B
本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[in]/[n-1]=300000[0.5%240]/[240-1]=2149.293元，第11年年初中一年级次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%120]/[120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。
20.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
A
本题考查的是投资收购与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/n]=36000/7.5%×[1-1/5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
21.某房产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。假如借贷资金的财务成本水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
C
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务成本=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=/2000=22%。解得R=14.8%。
22.在计算房产投资项目静态开发本钱时，不计算利息的成本是。
A.建造成本
B.筹资成本
C.其他工程成本
D.专业职员成本
B
本题考查的是本钱利率与销售利率。在计算房产投资项目静态开发本钱时，筹资成本无需计算利息。
2、多项选择题
1.确定折现率的理想办法是使用资金的机会本钱加适合的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会本钱的有。
A.国债收益率
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
AB
本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想办法是使用资金的机会本钱加适合的风险调整值。所谓资金的机会本钱，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，比如国债的收益率或银行存款利率等。
2.下列房产本钱成本中，应计入竣工房子价值的有。
A.房子基础和结构的投资
B.土地购置成本
C.城市公共配套设施建设费
D.房子水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设施购置和安装成本
AD
本题考查的是房产市场指标。竣工房子的价值一般按房子设计和预算规定的内容计算。包含竣工房子本身的基础、结构、屋面、装修与水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包含作为房子建筑组成部分而列入房子建筑工程预算内的设施的购置和安装成本;不包含厂房内的工艺设施、工艺管线的购置和安装、工艺设施基础的建造、办公和生活家具的购置等成本，购置土地的成本，征收补偿费和场地平整的成本及城市建设配套投资。
3.关于房产空间市场的说法，正确的有。
A.存在的目的是为获得房产投资收益
B.需要者是需要用房产空间的家庭和企业
C.需要者可以通过出租来满足其需要
D.供给源自房产资产市场
E.供应求购关系不会干扰房产市场中的需要
BCD
本题考查的是房产空间市场与资产市场。选项A错误，在房产资产市场上，房产被当作一种资产被家庭和企业持有和买卖，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供应求购关系决定了房产租金的水平，该租金水平同时决定了房产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需要。
4.关于工程建设项目招标的说法，正确的有。
A.法律、法规规定不适合公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目需要编制标底
C.使用工程量清单招标的，工程量清单需要作为招标文件的组成部分
D.使用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价需要保密
ACD
本题考查的是工程建设招标。选有关A正确，法律、法规规定不适合公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可依据项目特征决定是不是编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底需要保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C正确，依据《建设工程量清单计价规范》规定：全部用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，需要使用工程量清单计价。还需要使用工程量清单方法招标，工程量清单需要作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D正确，使用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价等于招标人的采购预算，同时需要其不可以超越批准的概算。从招标控制价有哪些用途，大家看出其不同于标底，不需要保密。
5.依据买家对商品不同属性的看重程度，可将市场细分为。
A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场
ACD
本题考查的是市场细分。商品属性是影响买家购买行为的要紧原因，依据买家对不同属性的看重程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
6.作为一种角逐策略，市场定位的主要方法有。
A.商品定位
B.避强定位
C.角逐性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
BDE
本题考查的是市场定位。市场定位作为一种角逐策略，现实了一种商品或一家企业相同种类似的商品或企业之间的角逐关系。定位方法不同，角逐态势不同。主要定位方法有三种：避强定位，指避开强有力的角逐对手的定位方法;对抗性定位，指与最强的角逐对手“对着干”的定位方法;重新定位，指对销路少、市场反应差的商品进行二次定位。
7.关于名义利率和实质利率关系的说法，正确的有。
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实质利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实质利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实质利率
D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实质利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实质利率更能反映资金的时间价值
BCD
本题考查的是名义利率与实质利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实质利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实质利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
8.房产置业投资项目经济成效的主要表现形式有。
A.销售收入
B.租金收益
C.开发收益
D.物业增值
E.股权增加
BDE
本题考查的是房产投资经济成效的表现形式。对置业投资来讲，房产投资的经济成效主要表目前租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金一般表现为月租金收入，而增值和股权增加成效则既可在处置物业时达成，也可以针对物业的再筹资行为中达成。
9.关于现金回报率的说法，正确的有。
A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包括了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
BCE
本题考查的是现金回报率与ROI。选项A错误，ROI是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，ROI考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包括物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
10.下列不确定性原因中，影响房产置业投资项目财务评价的结果的有。
A.权益投资比率
B.空置率
C.土地成本
D.容积率
E.运营成本
ABE
本题考查的是房产置业投资项目的主要不确定原因。对于房产置业投资项目，影响其投资经济成效的主要不确定原因包含：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
12.若房产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
BE
本题考查的是概率剖析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种状况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在肯定的程度上，可以说明项目风险的大小。但因为净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的答案。
13.房产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是。
A.做出是不是投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是不是有进行详细可行性研究的必要
D.有什么重点问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计策略
ACD
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证剖析。主要解决的问题包含：剖析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是不是投资的决定;是不是有进行详细可行性研究的必要;有什么重点问题需要进行辅助研究。
14.下列房产开发企业筹资方法中，是债务筹资的有。
A.银行信贷
B.商业信用
C.出租筹资
D.出租筹资
E.发行股票
ABCD
本题考查的是房产债务筹资。债务主要包含银行信贷、商业信用、企业债券、出租筹资等种类。
15.在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有。
A.写字楼可出租或可用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务情况
E.出租单元拟经营内容
ABC
本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的原因：计算可出租或可用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。
3、判断题
1.对房产的用法功能进行当令调整，可是所投资的房产保值和增加。
A.A
B.B
A
本题考查的是房产投资概述。房产的收益是在用过程中产生的，投资者通过准时房产的用法功能，使之合适房产市场的需要特点，不只能增加房产投资的目前收益，还能维持甚至提高其所投资房产的价值。
2.报告期内的房价水平，一般用不相同种类型房子的中位数或平均报价明细表示。
A.A
B.B
A
本题考查的是房产市场指标。房产价格，是指报告期房产市场中的价格水平，一般用不相同种类型房子的中位数或平均数报价明细表示。
3.房产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。
A.A
B.B
B
本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
4.房产市场调查一般应从手机二手资料开始。。
A.A
B.B
B
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查职员开始时一直先采集二手资料，以判断问题是不是部分或全部解决了，不再需要去采集本钱非常高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是本钱及可以立即便用。
5.按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第个计息周期的期末。
A.A
B.B
B
本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
6.在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。
A.A
B.B
A
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出目前各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
7.在房产投资剖析中，假如没考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适合调低折现率估计值。
A.A
B.B
A
本题考查的是通货膨胀的影响。假如在收益现金流估算过程中没考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适合考虑。
8.因为房产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。
A.A
B.B
B
本题考查的是流动比率。房产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有很多的资本金一般源自长、短期借款。除此之外，房产开发项目一般采取预售期房的方法集资金。这类特征使得房产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
9.在其他风险原因不发生变化的状况下，最高运营成本比率越高，房产投资项目抗风险的能力越强。。
A.A
B.B
A
本题考查额是房产开发项目盈亏平衡剖析。最高运营成本比率，是指满足投资者预期收益目的时的运营成本比率。最高运营成本比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
10.从决策种类上看，房产投资决策一般是确定型决策。
A.A
B.B
B
本题考查的是决策的定义。房产投资一般是风险型或不确定型的群体管理决策。
11在房产开发项目可行性研究中，资金筹备计划是以开发项目的资金用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数目。
A.A
B.B
A
本题考查的是收入估算与资金筹备。资金的筹备计划，要以房产开发项目资金用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数目。
12.房产开发企业发行的债券由于有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。
A.A
B.B
A
本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
13.政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
A.A
B.B
A
本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
14.在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。
A.A
B.B
B
本题考查的是安全守卫，保障租户人身和财产的安全，一般是业主的义务。物业管理职员应就物业的安全守卫计划向业主提供专业建议，并代表业主推行该计划。
15.在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护成本，一般提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比率分摊。
A.A
B.B
A
本题考查的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包含大堂入口、电梯和自动扶梯、客户休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护成本，一般按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比率分摊。
4、简答卷
1.某房产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地获得本钱为60000万元。项目可供应面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房子的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房子的加权单位综合造价计算。财务成本8000万元。各类房子预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售成本为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。
假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入等于120000A
销售成本=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可供应面积中，高层、多层、商铺所占的比率分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可供应建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价==3274.99元/m2
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地获得本钱=60000万元
财务成本=8000万元
当保本时，销售收入-销售成本-销售税费=土地获得本钱+该项目造价+财务成本
=/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加权销售均价为101701.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：
10170.023/11916.2d=0.8535
2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将它改导致写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造成本5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为天天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营成本收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改导致100间客房，改造期为1年，改造成本为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为天天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营成本为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为天天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营成本为收入的50%。经营期结束时，该楼的出售净收入为5000万元。假设购楼成本和第一次装修改造成本发生在第1年初，其他收入支出发生在年末每年按365天计，项目的资本金目的收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=×=1461.7515万元
第六年净收益={[960××95%+160×210×80%]/10000+400}×=386.4096万元
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200××365×90%=2036.7万元
其他收入=800万元/年
第七年至第二十年年净收益=×=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515××+×+1646.35××+5000=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941
内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/=8.08%
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